Etapy procesu inwestycyjnego

SCHEMAT ETAPÓW PROCESU INWESTYCYJNEGO

KROK1 Wybór lokalizacji inwestycji.

Wybierając miejsce lokalizacji inwestycji warto zapoznać się z ofertą inwestycyjną Miasta Łomża.

Dostępny jest również Miejski Portal Mapowy, za pomocą którego można uzyskać więcej informacji na temat interesującego terenu.

Warto odwiedzić Centrum Obsługi Przedsiębiorców Urzędu Miejskiego w Łomży. Pracownicy postarają się dopasować ofertę do potrzeb inwestora, udzielą informacji o terminach planowanych przetargów, dostępności mediów czy możliwości skorzystania z ulg podatkowych w związku z planowaną inwestycją.

Informacje na temat powierzchni działki, klasy bonitacyjnej gruntu, numeru księgi wieczystej dostępne są Wydziale Geodezji, Kartografii, Katastru i Gospodarki Nieruchomościami Starostwa Powiatowego w Łomży, Szosa Zambrowska 1/27, 18-400 Łomża, tel. 86 2156933.

O wypis z rejestru gruntów może się ubiegać właściciel lub współwłaściciel działki, a w przypadku, gdy wniosek dotyczy nieruchomości nie będącej własnością wnioskodawcy, należy wskazać interes prawny związany z gruntami, budynkami lub lokalami będącymi przedmiotem wniosku.

Nie będąc właścicielem gruntu można złożyć wniosek o kopię mapy ewidencyjnej wykonanej dla jednej działki lub kilku działek wraz z działkami sąsiednimi.

Informacje o stanie prawnym nieruchomości dostępne są w VI Wydziale Ksiąg Wieczystych w Sądzie Rejonowym w Łomży lub bezpośrednio na stronie Ministerstwa Sprawiedliwości w zakładce Elektroniczne Księgi Wieczyste

KROK 2 Sprawdzenie uwarunkowań środowiskowych

Określeniem kwalifikacji inwestycji w rozumieniu przepisów środowiskowych należy zająć się na początku, ponieważ postępowanie jest czasochłonne i może wymagać opracowania karty informacyjnej czy raportu o oddziaływaniu przedsięwzięcia na środowisko.

Dlatego przed podjęciem dalszych działań, a w szczególności przed złożeniem wniosku o wydanie decyzji o warunkach zabudowy jak również wniosku o pozwolenie na budowę należy sprawdzić, czy planowana działalność wymaga uzyskania decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach czy też nie.

W rozstrzygnięciu tej kwestii pomoże Wydział Gospodarki Komunalnej i Ochrony Środowiska Urzędu Miejskiego w Łomży Stary Rynek 14, 18-400 Łomża, I piętro pokój 103, tel.86 2156792.

Wykaz przedsięwzięć wymagających uzyskania decyzji środowiskowej określa Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 10 września 2019 r w sprawie przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko (Dz.U.2019, poz. 1839).

Jeżeli wymagana będzie decyzja o środowiskowych uwarunkowaniach Inwestor składa wniosek o jej wydanie.

Do wniosku należy dołączyć:

1. Wniosek o wydanie decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach.
2. Do wniosku należy dołączyć:
   a) w przypadku przedsięwzięć mogących zawsze znacząco oddziaływać na środowisko – raport o oddziaływaniu na środowisko, zawierający informacje o których mowa w art. 66 w/w ustawy, a w przypadku gdy wnioskodawca wystąpił o ustalenie zakresu raportu w trybie art. 69 powyższej ustawy – kartę informacyjną przedsięwzięcia, zawierającą informacje, o których mowa w art. 62a w/w ustawy,
   b) w przypadku przedsięwzięć mogących potencjalnie znacząco oddziaływać na środowisko – kartę informacyjną przedsięwzięcia, zawierającą dane określone w art. 62a w/w ustawy, tj.:
   – rodzaj, cechy, skala i usytuowanie przedsięwzięcia,
   – powierzchnia zajmowanej nieruchomości, a także obiektu budowlanego oraz dotychczasowy sposób ich wykorzystywania i pokrycie szatą roślinną oraz bioróżnorodność,
   – rodzaj technologii
   – ewentualne warianty przedsięwzięcia,
   – przewidywane ilości wykorzystywanej wody, surowców, materiałów, paliw oraz energii na etapie budowy i użytkowania,
   – planowane rozwiązania chroniące środowisko,
   – rodzaje i przewidywane ilości wprowadzanych do środowiska substancji lub energii przy zastosowaniu rozwiązań chroniących środowisko (ścieki, promieniowanie elektromagnetyczne, zanieczyszczenia powietrza oraz hałas),
   – możliwe transgraniczne oddziaływanie na środowisko,
   – obszary podlegające ochronie na podstawie ustawy z dnia 16 kwietnia 2004r. o ochronie przyrody oraz korytarze ekologiczne znajdujące się w zasięgu znaczącego oddziaływania przedsięwzięcia
   – przedsięwzięcia realizowane i zrealizowane, znajdujące się na terenie, na którym planuje się realizację przedsięwzięcia oraz w obszarze oddziaływania przedsięwzięcia lub których oddziaływania mieszczą się w obszarze oddziaływania planowanego przedsięwzięcia – w zakresie, w jakim może nastąpić kumulowanie się ich oddziaływania,
   – ryzyko wystąpienia poważnej awarii lub katastrofy naturalnej i budowlanej przy uwzględnieniu używanych substancji i stosowanych technologii, w tym ryzyko związane ze zmianą klimatu,
   – przewidywane ilości i rodzaje wytwarzanych odpadów oraz ich wpływ na środowisko,
   – prace rozbiórkowe dotyczące przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko
   z uwzględnieniem dostępnych wyników innych ocen wpływu na środowisko, przeprowadzonych na podstawie odrębnych przepisów.
   c) poświadczoną przez właściwy organ kopię mapy ewidencyjnej, w postaci papierowej lub elektronicznej, obejmującą teren, na którym będzie realizowane przedsięwzięcie oraz obejmującą obszar, o którym mowa w art. 74 ust. 3a, zdanie drugie w/w ustawy;
   d) mapę wykonaną na podstawie kopii mapy ewidencyjnej z zaznaczonym terenem, na którym będzie realizowane przedsięwzięcie, oraz z zaznaczonym obszarem o którym mowa w art. 74 ust. 3a zdanie drugie w/w ustawy, wraz z wyznaczoną odległością, o której mowa w art. 74 ust. 3a pkt 1 (100 m od granic terenu przedsięwzięcia), w skali zapewniającej czytelność przedstawionych danych, w postaci papierowej oraz elektronicznej,
   e) wypis z rejestru gruntów lub inny dokument w postaci papierowej lub elektronicznej, wydany przez organ prowadzący ewidencję gruntów i budynków, pozwalający na ustalenie stron postępowania, zawierający dane określone w art. 74 ust. 1 pkt. 6 w/w ustawy, obejmujący teren planowanego przedsięwzięcia i obejmujący obszar o którym mowa w ust. 3a zdanie drugie w/w ustawy (na żądanie Urzędu).
   Zgodnie z art. 74 ust. 2 w/w ustawy raport o oddziaływaniu przedsięwzięcia na środowisko i kartę informacyjną przedsięwzięcia przedkłada się w czterech egzemplarzach, wraz z ich zapisem w formie elektronicznej na informatycznych nośnikach danych;
   f) w przypadku przedsięwzięć wymagających decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, wydawanej na podstawie ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych – wykaz działek, na których przewidziano realizację wycinki drzew i krzewów, o ile takie prace będą realizowane.
   Ponadto do wniosku o wydanie decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach należy dołączyć:
   g) w przypadku prowadzenia sprawy przez pełnomocnika inwestora – oryginał pełnomocnictwa zgodnie z art. 33 Kpa wraz z dowodem wniesienia opłaty skarbowej w wysokości 17 zł,
   h) dowód wniesionej opłaty skarbowej w wysokości 205 zł – na podstawie ustawy z dnia 16 listopada 2006r. o opłacie skarbowej (Dz.U.2019.1000 t.j. z dnia 2019.05.29) obowiązek opłaty skarbowej powstaje z chwilą złożenia wniosku o wydanie decyzji, zapłaty dokonuje się gotówką w kasie tut. Urzędu lub bezgotówkowo na rachunek Urzędu Miejskiego w Łomży (zwolnione od opłaty skarbowej są m.in. jednostki budżetowe, jednostki samorządu terytorialnego, organizacje pożytku publicznego oraz inne wymienione w art. 7 w/w ustawy).

Zgodnie z art. 74 ust. 2 w/w ustawy raport o oddziaływaniu przedsięwzięcia na środowisko i kartę informacyjną przedsięwzięcia przedkłada się w czterech egzemplarzach, wraz z ich zapisem w formie elektronicznej na informatycznych nośnikach danych;

Na stronie internetowej Miasta umieszczono informację na temat pełnej procedury postępowania oraz niezbędne formularze

W toku postępowania Wydział Gospodarki Komunalnej i Ochrony Środowiska konsultuje się z instytucjami zewnętrznymi (Powiatową Stacją Sanitarno-Epidemiologiczną, Regionalną Dyrekcją Ochrony Środowiska).

KROK 3 Sprawdzenie czy teren przewidziany pod inwestycję objęty jest MPZP

Na stronie internetowej Miasta umieszczony jest wykaz i treść obowiązujących Miejscowych Planów Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP) oraz Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego . Można tutaj sprawdzić czy teren przewidziany pod inwestycję jest objęty i jakie są ustalenia MPZP oraz jakie jest przeznaczenie terenu w Studium.  Miejski portal mapowy obrazuje studium i plany na mapie miasta

Informacja na temat procedury uzyskania wypisu i wyrysu z MPZP lub Studium dostępna jest na stronie http://www.lomza.pl/bip/ebiuro.php?wiad=301 natomiast informacja jak uzyskać zaświadczenie o przeznaczeniu terenu w MPZP lub Studium jest na stronie http://www.lomza.pl/bip/ebiuro.php?wiad=300

Jeżeli teren nie jest objęty MPZP należy wystąpić do Prezydenta Miasta z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, a w przypadku inwestycji celu publicznego z wnioskiem o wydanie decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego. Procedury i dokumenty zostały przedstawione na stronach http://www.lomza.pl/bip/ebiuro.php?wiad=302 i http://www.lomza.pl/bip/ebiuro.php?wiad=299.

Wniosek powinien zawierać:

1. Określenie granic terenu objętego wnioskiem, przedstawionych na kopii aktualnej mapy zasadniczej w skali 1:500, a w stosunku do inwestycji liniowych przebieg tej inwestycji również przedstawiony na mapie w skali 1:2000.
2. Charakterystykę inwestycji obejmującą określenie:

• nazwy inwestycji, sposobu zagospodarowania terenu oraz charakterystyki zabudowy, w tym przeznaczenia i gabarytów projektowanych obiektów budowlanych, przedstawione w formie opisowej i graficznej,
• zapotrzebowania na wodę, energię i sposobu odprowadzania lub oczyszczania ścieków, a także innych potrzeb w zakresie infrastruktury technicznej, a w razie potrzeby również sposobu unieszkodliwiania odpadów,
• charakterystycznych parametrów technicznych inwestycji,
• dane charakteryzujące jej wpływ na środowisko, decyzję o środowiskowych uwarunkowaniach jeżeli była wymagana.

Zgodnie z ustawą o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, decyzję o warunkach zabudowy wydaje się po uzgodnieniu z m.in. z wojewodą, zarządem województwa oraz zarządem powiatu w zakresie zadań samorządowych i rządowych.

Jeżeli teren jest objęty MPZP należy sprawdzić czy planowane przedsięwzięcie inwestycyjne wpisuje się w ustalenia planu. Jeżeli nie, trzeba poszukać innej lokalizacji.

Jeżeli wszystkie ustalenia planu odpowiadają inwestorowi można podjąć starania o nabycie nieruchomości.

Wydziałem merytorycznym, odpowiedzialnym za udzielanie informacji oraz wydawanie decyzji jest Wydział Architektury Urzędu Miejskiego w Łomży, ul. Nowa 2 pokój 208, 18-400 Łomża, pokoje 337, 338, 339 tel. 86 2156811-813. Niezbędne formularze czy wnioski dostępne są w Wydziale lub na wskazanych powyżej stronach internetowych.

KROK 4 Uzyskanie prawa do dysponowania nieruchomością

Kolejnym etapem w procesie inwestycyjnym jest uzyskanie przez inwestora tytułu prawnego do nieruchomości.

W pierwszej kolejności należy ustalić właściciela nieruchomości oraz zbadać jej aktualny stan prawny.

Informacje o stanie prawnym nieruchomości dostępne są w VI Wydziale Ksiąg Wieczystych w Sądzie Rejonowym w Łomży, ul. Polowa 1, 18-400 Łomża, tel. 86 2150908 lub bezpośrednio na stronie Ministerstwa Sprawiedliwości w zakładce Elektroniczne Księgi Wieczyste 

Grunty stanowiące własność Miasta Łomża sprzedawane są w drodze:

• przetargu ustnego nieograniczonego,

• przetargu ustnego ograniczonego,

• przetargu pisemnego ograniczonego,

• przetargu pisemnego nieograniczonego.

Informacje na temat organizowanych przetargów można znaleźć na stronie internetowej Miasta na tablicach ogłoszeń w siedzibie Urzędu Miejskiego, w prasie ogólnopolskiej lub lokalnej w zależności od wartości nieruchomości.

Więcej informacji na temat sprzedaży nieruchomości, planowanych terminów przetargów jak również najmu czy dzierżawy nieruchomości miejskich udziela Wydział Gospodarowania Nieruchomościami Urzędu Miejskiego w Łomży Stary Rynek 14, 18-400 Łomża, II piętro pokoje 208-212, tel. 86 2156819/824.

KROK 5 Uzyskanie pozwolenia na budowę

Posiadając prawo do dysponowania nieruchomością, decyzję o warunkach zabudowy, Inwestor może się starać o wydanie pozwolenia na budowę.

Do wniosku o pozwolenia na budowę należy dołączyć:

• 4 egzemplarze projektu budowlanego wraz z opiniami, uzgodnieniami i pozwoleniami oraz innymi dokumentami wymaganymi przepisami szczególnymi oraz zaświadczeniami,
• oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane,
• decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli jest ona wymagana zgodnie z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Procedura ubiegania się o decyzję o pozwoleniu na budowę wraz z niezbędnymi formularzami dostępna jest na stronie Miasta .

Wniosek o wydanie pozwolenia na budowę należy złożyć osobiście w Kancelarii UM lub przesłać pocztą do Biura ds. Budownictwa Urzędu Miejskiego w Łomży, ul. Nowa 2 pokoje 310, 334, 18-400 Łomża, (tel. 86 2156814-817), który merytorycznie odpowiada za prowadzenie sprawy.

Kiedy decyzja o pozwoleniu na budowę stanie się wykonalna można przystąpić do realizacji inwestycji.

KROK 6 Zgłoszenie o zamierzonym terminie robót budowlanych

Przed rozpoczęciem realizacji przedsięwzięcia Inwestor powinien zawiadomić Powiatowy Inspektorat Nadzoru Budowlanego Powiatu Grodzkiego w Łomży o terminie rozpoczęcia robót budowlanych.

Dokumenty wymagane do zgłoszenia zamieszczone są na stronie http://www.pinbpg.biplomza.pl/index.php?wiad=5

Inwestor zobowiązany jest złożyć zawiadomienie o zamierzonym terminie rozpoczęcia robót budowlanych wraz z wymaganymi załącznikami, tj.;

1. Pisemnym oświadczeniem kierownika budowy (robót), stwierdzającym sporządzenie planu bezpieczeństwa i ochrony zdrowia oraz przyjęcie obowiązku kierowania budową (robotami budowlanymi), a także zaświadczeniem o wpisie na listę członków właściwej izby samorządu zawodowego oraz kopię uprawnień.
2. W przypadku ustanowienia inspektora nadzoru inwestorskiego – oświadczenie inspektora nadzoru inwestorskiego, stwierdzające przyjęcie obowiązku pełnienia nadzoru inwestorskiego nad danymi robotami budowlanymi, a także zaświadczenie o wpisie na listę członków właściwej izby samorządu zawodowego oraz kopię uprawnień.
3. Pisemną informacją zawierająca dane zamieszczone w ogłoszeniu bezpieczeństwie i ochronie zdrowia.
4. Klauzulę informacyjną.

Wszystkie wymagane dokumenty dostępne są na wyżej wskazanej stronie lub bezpośrednio w siedzibie Powiatowego Inspektoratu Nadzoru Budowlanego Powiatu Grodzkiego w Łomży, ul. Farna 1, 18-400 Łomża, I piętro, pokój 1, 2 i 3 tel. 86 2141242, e:mail – pinbpglomza@wp.pl

Inwestor składając zawiadomienie o zamiarze rozpoczęcia robót budowlanych występuje do organu, który wydał decyzję o pozwoleniu na budowę o zarejestrowanie dziennika budowy.

KROK 7 Realizacja inwestycji

Inwestor przystępuje do realizacji inwestycji zgodnie z pozwoleniem na budowę, projektem i innymi decyzjami uzyskanymi na etapie przygotowania inwestycji.

KROK 8 Zakończenie i odbiór inwestycji

O zakończeniu realizacji przedsięwzięcia Inwestor jest zobowiązany poinformować Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego Powiatu Grodzkiego w Łomży, ul. Farna 1, 18-400 Łomża, I piętro, pokój 1, 2 i 3 tel. 86 2141242, e:mail – pinbpglomza@wp.pl.

W zależności od kategorii obiektu budowlanego oraz zapisów decyzji o pozwoleniu na budowę Inwestor przed przystąpieniem do użytkowania obiektu powinien uzyskać pozwolenie na jego użytkowanie jeżeli jest ono wymagane lub zawiadomić właściwy organ o zakończeniu budowy i przystąpieniu do jego użytkowania.

Druki dokumentów dostępne są w siedzibie PINB PG oraz na stronie internetowej http://www.pinbpg.biplomza.pl/index.php?wiad=5.

Do zawiadomienia należy dołączyć:

1. Oryginał dziennika budowy;
2. Pisemne oświadczenie kierownika budowy o zgodności wykonania obiektu budowlanego z projektem budowlanym lub warunkami pozwolenia na budowę oraz przepisami jak też o doprowadzeniu do należytego stanu i porządku terenu budowy, a także w razie korzystania – drogi, ulicy, sąsiedniej nieruchomości, budynku lub lokalu;
3. Oświadczenie inwestora o właściwym zagospodarowaniu terenów przyległych, jeżeli eksploatacja wybudowanego obiektu jest uzależniona od ich odpowiedniego zagospodarowania;
4. Protokoły badań i sprawdzeń;
5. Dokumentację geodezyjną, zawierającą wyniki geodezyjnej inwentaryzacji powykonawczej oraz informacją o zgodności usytuowania obiektu budowlanego z projektem zagospodarowania działki lub terenu lub odstępstwach od tego projektu, sporządzoną przez osobą wykonującą samodzielne funkcje w dziedzinie geodezji i kartografii oraz posiadającą odpowiednie uprawnienia zawodowe;
6. Potwierdzenie, zgodnie z odrębnymi przepisami, odbioru wykonanych przyłączy;
7. W przypadku drogi w transeuropejskiej sieci drogowej: wyniki audytu bezpieczeństwa ruchu drogowego, o którym mowa w art. 24l ust. 1 ustawy z dnia 21 marca 1985 r. o drogach  publicznych oraz uzasadnienie zarządcy drogi, o którym mowa w art. 24l ust. 4 ustawy z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych;
8. Informację o dokonaniu pomiarów powierzchni użytkowej budynku i poszczególnych lokali mieszkalnych, w sposób zgodny z przepisami rozporządzenia , o którym mowa w art. 34 ust. 6 pkt 1 Pb.
9. W razie zmian nieodstępujących w sposób istotny od zatwierdzonego projektu lub warunków pozwolenia na budowę dokonanych podczas wykonywania robót, należy dołączyć kopie rysunków wchodzących w skład zatwierdzonego projektu budowlanego, z naniesionymi zmianami, a w razie potrzeby uzupełnić opis. W takim przypadku oświadczenie kierownika budowy powinno być potwierdzone przez projektanta i inspektora nadzoru inwestorskiego, jeżeli został ustanowiony.
10. Oświadczenie o braku sprzeciwu lub uwag ze strony organów wymienionych w art. 56 Pb, o ile zachodzą przesłanki wymienione w art. 56 ust. 1a Pb.
11. Klauzulę informacyjną.

Do wniosku o pozwolenie na użytkowanie Inwestor jest obowiązany dołączyć ponadto stanowisko w sprawie zgodności wykonania obiektu budowlanego z projektem budowlanym Państwowej Inspekcji Sanitarnej i Państwowej Straży Pożarnej.

PODSUMOWANIE

Zakończenie inwestycji i odbiór obiektu kończą cały proces inwestycyjny.

Oszacowanie czasu pomiędzy wykonaniem pierwszego i ostatniego kroku jest bardzo trudne z uwagi na wiele czynników m.in. przygotowanie inwestora, prowadzenie kolejnych działań z odpowiednim wyprzedzeniem, czy prowadzenie niektórych działań równolegle.

Istotny jest także wybór właściwego wykonawcy. Na poszczególnych etapach procesu inwestycyjnego przedsiębiorca powierza opracowanie wymaganej dokumentacji, a następnie wykonanie inwestycji, firmom zewnętrznym. Ważnym jest, aby wybrać do tych zadań ludzi kompetentnych, sprawdzonych, odpowiedzialnych którzy wyrobili sobie w branży dobrą markę rzetelną pracą. Rozpoczynający proces inwestycyjny przedsiębiorca, ma często tylko ograniczone rozeznanie w procedurach administracyjnych, natomiast specjaliści działający w jego imieniu muszą je znać bardzo dobrze.

Przedsiębiorca, który kolejny raz realizuje nowe przedsięwzięcie, wykorzystuje swoje doświadczenia i przetarte szlaki. Nowy inwestor jest bardziej narażony na popełnianie błędów, które mogą skutkować wydłużeniem procesu inwestycyjnego oraz zwiększeniem jego kosztów.

To opracowanie, które jest syntezą działań administracyjnych, ma służyć minimalizacji tych zagrożeń. Mamy nadzieję, że z niniejszym opracowaniem łatwiej się będzie odnaleźć w gąszczu przepisów prawnych i procedur administracyjnych.

Jednakże mamy świadomość, że nic nie zastąpi kontaktu bezpośredniego, albowiem każda sprawa ma charakter specyficzny i będzie wymagać indywidualnego podejścia oraz wskazania właściwej drogi. W tym celu w publikacji wskazaliśmy telefony, maile do pracowników merytorycznych, dysponujących kompleksową wiedzą w zakresie prowadzonych spraw. Warto z nimi rozmawiać. Wspólnie postaramy się pomóc mając na uwadze sukces inwestora i rozwój gospodarczy miasta.

Przypominamy również, że na każdym etapie procesu inwestycyjnego, Centrum Obsługi Przedsiębiorców Urzędu Miejskiego w Łomży służy Państwu pomocą i wsparciem.